近年来，随着城镇化进程加快，物业服务合同纠纷持续高发，其中以物业费欠缴纠纷最为典型。多数纠纷虽能通过调解或判决后自动履行，但仍有部分案件进入强制执行程序，而且往往成为难啃的“骨头”案件。此类案件主要存在以下难点：
一是法院联系业主及送达文书较难。部分业主的房子在本市，但其本人长期在外地工作生活，电话停机或无人接听，难以联系。部分业主系外地投资者，在近年房价下行后持有意愿减弱，对缴纳物业费持消极态度，不愿意主动履行。房价下行背景下，欠费业主数量有所增长。此类案件送达工作耗时费力，严重影响办案效率。
二是业主拒缴原因多样，多属实体抗辩，执行中难以化解。业主拒不缴纳物业费的原因复杂多样：有的长期对物业服务质量不满；有的对房屋质量存在异议迁怒于与开发商关系密切的物业公司；有的因投资炒房失利而不愿再缴物业费扩大损失等。上述事由多属实体抗辩，应在诉讼阶段提出和处理。执行程序中对此不予审查，亦难以促成和解，容易形成执行僵局。
三是部分业主仅有房产可供查封，价值远超其所欠费用。这类业主往往名下可供查封的财产单一，除了本地房产外，并无可供执行的其他财产，执行成本与执行成效失衡。欠物业费金额通常不多，而房产价值远超债权金额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。若强行评估拍卖，不仅时间、程序成本高，而且可能引发被执行人提出执行异议或信访。
在业主失联、欠缴金额相对较低、名下财产仅为房产且明显不适宜拍卖的情况下，债权难以实质性执行到位，案件往往陷入“房子不能拍、人找不到、案件结不了”的困境，导致长期未能结案，也容易引发物业公司与业主之间的矛盾升级。
针对上述执行难点，笔者提出如下建议：
一是强化有效送达机制，破解失联难题。法院除了向物业公司、邻居调查走访，依法适用公告送达，必要时请求公安机关协助查找下落，以及通过关联案件检索联系方式外，可倡议物业公司在签订物业服务合同时，即要求业主填写送达地址确认书，并告知其该地址可作为日后可能发生的诉讼及执行阶段的法律文书送达地址。
二是依法适用信用惩戒措施，敦促主动履行。对有履行能力而拒不履行生效判决的业主，依法采取限制消费措施，纳入失信被执行人名单，限制其乘坐飞机、高铁等高消费行为。对于人户分离、在外地工作生活的业主，信用惩戒措施相较于强制执行成本更低、威慑力更直接，应作为此类案件的优先手段。
三是维护生效裁判权威，积极推动执行和解。对于以物业服务质量等为由拒绝履行的业主，执行法官应明确告知其生效裁判具有既判力和执行力，实体抗辩应当在诉讼阶段提出，在执行阶段仍有异议的，不停止执行。同时，应主动引导双方当事人就还款方式、减免部分滞纳金等方式达成执行和解，必要时可由物业公司就服务瑕疵作出整改承诺，以实质性化解矛盾。
四是加强多元解纷机制，推进矛盾源头化解。今年1月，最高人民法院等20家单位联合印发的《关于深化“总对总”多元化纠纷解决机制改革的意见》，为物业纠纷源头化解提供了制度化通道。法院应加强与住建、房管、街道、村（居）委会等部门的联动，依托多元解纷机制，推动纠纷实质性解决。对物业服务质量存在突出问题的住宅小区，可通过司法建议向相关主管部门反馈，督促物业公司整改，从源头减少欠费纠纷的发生，同时也为执行阶段的矛盾化解创造有利条件。
物业费欠缴案件的执行困境，在于“人难找、财难动、矛盾深”。破解之道需综合运用送达创新、信用惩戒、执行和解与基层治理协同等多种手段，既要依法保障物业企业的合法权益，也要注意平衡业主的基本生活需求与合法权益，避免超标的查封与过度执行，以维护司法权威，提升执行效率，促进和谐小区建设。
（作者单位：广东省东莞市第二人民法院）
